首页_{一彩2娱乐注册}_首页
首页_{一彩2娱乐注册}_首页
当前日期时间
当前时间:
产品详情
 
当前位置
首页●美华登录●首页
作者:admin    发布于:2020-06-25 10:43    文字:【】【】【
摘要:首页●美华登录●首页 主管Qq-71872511 15中粮01 : 中粮地产(集团)股份有限公司2015年公司债券(第一期)2020年跟踪信用评级报告 时间:2020年05月26日 23:26:01中财网 原标题:15中粮01: 中粮...

  首页●美华登录●首页主管Qq-7187251115中粮01 : 中粮地产(集团)股份有限公司2015年公司债券(第一期)2020年跟踪信用评级报告

  时间:2020年05月26日 23:26:01中财网

首页●美华登录●首页

  原标题:15中粮01: 中粮地产(集团)股份有限公司2015年公司债券(第一期)2020年跟踪信用评级报告

  合同销售金额同 618.54 亿元,同比大幅增长。截至 2019 年末,公司项目主要布局

  在北京、深圳等一线城市和南京、成都、苏州等热点二线城市,商品房已售待结

  转面积 401.20 万平方米,主要在售项目待售面积合计 991.81 万平方米,较多的项

  . 深圳城市更新项目的实施将增加公司的项目储备。截至 2019 年底,公司在深圳市

  宝安区拥有物业建筑面积约 131 万平方米,工业地产体量较大,未来随着城市更

  新项目的顺利实施,将为公司增加低成本的优质项目储备,带动商品房销售收入

  . 非公开发行股票能够优化公司财务结构,缓解资金压力。2019 年 12 月,公司采

  用非公开方式募集配套资金,募集资金总额 24.26 亿元。本次非公开发行股票有助

  于改善公司财务状况,缓解公司资金压力,并在一定程度上降低债务压力。

  . 面临一定的偿债压力。截至 2019 年末,公司剔除预收款项和合同负债的资产负债

  率为 70.79%,有息债务增加至 691.41 亿元;2020 年 3 月末,公司有息债务较上年

  末增加 14.46%至 791.37 亿元,净负债率上升至 105.97%,整体负债经营程度仍较

  . 商业地产项目存在一定的运营压力。2020 年初爆发的新冠肺炎疫情对零售、酒店、

  餐饮、娱乐等聚焦个人消费的行业产生负面影响,商业地产的整体需求预计在全

  年都将有所降温,商业物业将面临空置率上升和租金下跌的风险,公司商业地产

  . 面临一定的资金压力。公司在建商业及住宅项目体量较大,2019 年末除仍处于立

  项阶段之外的在建和拟建项目预计总投资达 3,002.33 亿元,已完成投资 2,171.88

  亿元(含立项阶段的项目),后续至少尚需投入资金 830.45 亿元,面临一定的开

  . 对外担保存在一定的代偿风险。截至 2019 年末,公司对外担保金额 32.94 亿元,

  占同期末净资产的比例为 7.74%,主要是对参股及合作开发公司的担保,若被担保

  方受行业环境影响经营不佳,则公司存在一定的代偿风险。

  经中国证券监督管理委员会“证监许可[2015]1887”号文核准,公司于2015年8月17

  日发行5年期的20亿元公司债券,票面利率为4.40%,募集资金用于补充公司流动资金或偿

  还银行借款。公司募集资金已全部用于补充公司流动资金或偿还银行借款,截至2020年5

  月9日,本期债券募集资金专项账户余额为50.09万元,主要为剩余付息款和利息结余。

  2019年2月,公司向明毅有限公司(以下简称“明毅”)发行股份收购大悦城地产

  9,133,667,644股普通股股份已登记至公司名下并完成过户,过户完成后公司总股本增加至

  3,925,870,338股,公司名称变更为大悦城控股集团股份有限公司,证券简称由“中粮地产”

  变更为“大悦城”。公司完成重大资产重组并实现对大悦城地产并表后,整体经营实力及

  盈利水平均得到明显提升。重组为公司主营业务注入新的商业地产元素,释放住宅、商业

  板块整合的协同效应,使公司成为中粮集团下属融合住宅地产与商业地产一体化的房地产

  专业化平台。公司既能通过开发型物业销售实现现金回流,又能实现持有型物业带来的长

  期稳定收益和升值红利,有利于改善公司的持续经营能力,显著提升综合竞争力。本次发

  行股份购买资产完成后,明毅持有公司53.80%股份;中粮集团有限公司(以下简称“中粮

  集团”)直接和间接通过中粮集团(香港)有限公司、明毅合计持有公司75.64%股份。

  2019年12月,公司采用非公开方式募集配套资金,发行人民币普通股360,443,001股,

  发行价格为人民币6.73元/股,募集资金总额人民币2,425,781,396.73元,发行对象为太平人

  寿保险有限公司和工银瑞信投资管理有限公司。本次非公开发行新增股份于2020年1月6

  日上市,公司总股本由发行前的3,925,870,338股增加至发行后的4,286,313,339股。明毅持

  股数量不变(2,112,138,742股),但持股比例被动稀释至49.28%,中粮集团持股数量不变

  (857,354,140股),但持股比例被动稀释至20.00%。截至2020年3月31日,中粮集团及其

  一致行动人明毅合计持有公司69.28%的股份,公司控股股东仍为中粮集团,实际控制人仍

  为国务院国有资产监督管理委员会,公司产权及控制结构关系如图1所示。

  码,丹东、苏州和西安等城市陆续出台了限购及限售政策。

  ,增速创有历史记录以来的新低,在内部去杠杆和外部贸易摩擦的双重压力下,

  经济下行压力不断加大。进入三季度以来,粤港澳大湾区、天津、南京、徐州和海南等地

  压力下存在适度放松房地产调控的动力,各地政府陆续出台

  延缓土地出让金缴纳、调整预售条件等供给端措施,因城施策将继续深化,预计部分土地

  财政依赖度较高、受疫情影响较大的城市存在调控政策进一步边际放松的空间。

  年不同能级城市商品房销售情况持续分化,三四线城市销售呈现一定的韧性;

  仍需关注棚改货币化依赖程度较高、经济发展落后和产业结构偏差的城市销售情况

  年下半年房企加大推盘力度、以价换量以及棚改货币化安置效果存在时滞等

  大中城市数据来看,各能级城市成交变动情况分化显著。其中,一线城市商品

  房成交面积在前期深度调控的低基数下已开始触底反弹,二线城市表现相对较弱,三线城

  市销售增速缓慢下行但仍呈现一定的韧性。三四线城市商品房成交面积占比超过

  棚改货币化安置力度走弱、房企以价换量提前释放潜在需求的背景下,预计

  资料来源:Wind,中证鹏元整理 资料来源:Wind,中证鹏元整理

  销售进一步承压,预计商品房价格涨幅将有所回落。房地产市场短中期需求受货币政策、

  但上行速度逐月趋缓,受房贷利率新政影响,增量和存量商业房贷均与

  贷款利率大概率再次下行,有望对市场需求及房价形成一定承托。

  棚改货币化安置是本轮三四线城市房地产市场重要的支撑力量,

  户区改造项目、土地储备项目、房地产类项目和可完全商业化运作的项目

  虑到棚改货币化退坡以及专项债对棚改项目的资金支持力度走弱,加之房企以价换量对三

  四线城市潜在需求提前透支,加速推盘对销售的边际效应减弱,预计

  依赖程度较高、经济发展落后和产业结构偏差的城市成交面积将出现下滑,并面临一定的

  资料来源:Wind,中证鹏元整理 资料来源:Wind,中证鹏元整理

  2019 年房屋新开工绝对规模保持较快增长,开发投资规模增长韧性较强;土地市场

  年多数房企为实现回款加快推盘节奏,房屋新开工绝对规模保持较快增

  地购置费用规模保持较快增长,三季度以来,在房企融资趋严、

  过热城市加大土地市场调控力度的背景下,全国土地出让市场整体走低,全年土地购置费

  。分城市能级来看,受益于市场需求释放及房企拿地战略回归,一线和二线城市

  市场购买力透支、叠加棚改货币化安置政策的渐次退出,房企在三四线城市拿地积极性

  下滑,加之部分存在库存压力的城市收紧供应,三线城市土地市场整体成交量明显下行,

  府有意控制供地节奏并于上半年集中供应较多优质地块,推动土地市场价格整体呈增长态

  势,土地溢价率保持在高位;进入下半年,土地市场由热转冷,百城土地溢价率及二三线

  资料来源:Wind,中证鹏元整理 资料来源:Wind,中证鹏元整理

  年我国商业地产供需两端均呈下降态势,优质零售物业空置率较低,部分城市

  业地产供过于求态势加剧,未来商业物业将面临空置率上升和租金下跌的风险

  商业地产业态主要包括办公楼、零售物业、工业厂房、酒店以及其他商业营用房等。

  年商业地产开发投资额和新开工面积同比均下滑,降幅较上

  年有所收窄,新开工持续低迷,行业供给端压力逐步减弱。商业地产下游需求主要受到人

  口、地域经济和产业结构等长期因素影响,呈现较明显的区域分化。从需求

  万平方米,商业营用房待售面积持续下滑,办公楼待售有所回升。

  全国商业地产投资额、新开工面积、销售面积及其同比增速

  商业零售物业主要采取租赁管理的方式获取收益,对企业设计和运营管理等能力提出

  较大的挑战,进入行业较早,管理经验丰富的房企运营优势更加显著。受宏观经济下行、

  社零增速同比持续下降,电商冲击及新建商业零售物业大批量投入市场等因素影响,近年

  来我国多数一、二线城市优质零售物业首层租金水平整体呈现平稳下滑的态势。2019全国

  新开各类商业项目522个(单体商业建筑面积2万平方米以上,不含专业市场、酒店及写字

  楼,部分为存量改造项目),新增商业体量超4,392.59万方,平均商业体量约8.42万方,

  新开商业项目数量同比减少2%。2019年除北京、南京之外,其他重点城市优质商业物业

  首层租金均出现一定程度下滑。目前零售物业的租金水平区域分化仍较为严重,一线城市

  租金水平较高,优质零售物业空置率相对较低,但需关注天津、沈阳和重庆空置率远高于

  整体来看,一线城市优质商业物业市场仍然保持较低的空置率和一定程度的租金增

  长,部分二三线城市在高速增长的同时,市场空置率不断攀升,经营压力持续加大。在

  地产造成负面冲击,需求端快速下降将导致商业地产供过于求态势加剧,

  2019年1月,公司完成对大悦城地产的重大资产重组后,成为中粮集团旗下以商业地

  产、住宅地产和产业地产为核心板块,涵盖酒店、写字楼、长租公寓等多业态的综合地产

  开发平台。2019年公司实现营业收入337.87亿元,同比增长52.41%。商品房销售及一级土

  地开发是公司最主要收入来源,2019年由于结算增加同比大幅增长64.95%;投资物业及相

  关服务收入主要来自子公司大悦城地产投资运营的大悦城系列购物中心、部分写字楼物

  业,以及深圳宝安福永东芝泰格厂房、宝安三区中心大厦、北京祥云小镇等可租物业,2019

  年投资物业及相关服务收入51.44亿元,同比增长17.43%,主要是可出租面积增加以及租

  金水平稳步增长所致;公司控股酒店主要位于北京和三亚,定位以高端为主,近年来运营

  情况良好,2019年酒店经营收入同比增长14.87%至8.42亿元;随着交付商品房和物业服务

  对象范围增加,公司物业管理面积随之增加,2019年公司实现物业管理收入6.92亿元,同

  比增长40.77%;公司其他业务收入主要包括项目公司出售地下停车位和物业管理公司其他

  各业务毛利率方面,2019年公司商品房销售业务毛利率小幅下滑至37.91%;商业地产

  项目运营良好,投资物业及相关服务业务毛利率较上年小幅提升;2019年公司新增华尔道

  夫酒店和新开业北京大悦酒店,酒店经营业务毛利率有所下滑。综合来看,2019年公司综

  合毛利率下滑至41.20%,但整体盈利能力仍处于较好水平。

  公司在售面积、未来规划可售面积较大,且项目多位于一二线城市,区域布局较好,

  较多的项目储备及待结算资源能够为未来业绩提供保障,但项目开发面临一定资金压力

  2019年公司结算金额和结算面积分别为282.78亿元和96.59万平方米,当年结算的主要

  项目包括(1)深圳天悦壹号项目,结算金额48.44亿元;(2)北京京西祥云项目,结算

  金额42.41亿元;(3)上海前滩项目,结算金额34.02亿元;(4)深圳祥云国际项目,结

  算金额21.57亿元;(5)苏州中粮祥云国际项目,结算金额15.96亿元。由于结算项目的差

  异,2019年公司商品房销售毛利率同比下滑4.98个百分点至37.91%。

  2019年公司商品房签约面积(操盘口径)为259.55万平方米,同比增长70.75%,合同

  销售金额(操盘口径)同比增长26.89%至618.54亿元。2019年由于销售项目逐步向二线城

  市及核心城市的周边辐射区域拓展,销售均价同比下滑0.71万元/

  。从城市能级分布来看,2019年公司在一线城市实现的合同销售金额占比为39.84%,同

  比减少32.06个百分点;在二线实现的合同销售金额占比为47.13%,同比增加22.26个

  百分点。近年来随着公司规模的扩张和前期业务布局,公司重点销售项目逐步由一线城市

  向二线城市渗透,但在售项目布局仍以高能级城市为主,2019年一二线城市销售金额占比

  合计保持在85%以上。从销售区域分布来看,2019年公司在长三角地区的合同销售金额占

  比为44.59%,京津冀区域占比19.41%、珠三角地区占比12.28%、中西部城市群占比14.35%,

  近年来公司在长三角城市群的销售占比有所提升,区域布局仍较为分散,抵御单一城市或

  2二线城市包括天津、重庆、杭州、苏州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、青岛、宁波、苏州、长沙、

  整体来看,目前公司在售的项目主要分布在北京、上海、深圳等一线城市和南京、成

  都、长沙、沈阳、杭州等重点二线城市,区域布局相对分散,各城市销售贡献更加多元化,

  为其后续发展和风险防御奠定了较好的基础。但随着规模扩张,公司区域布局逐步下沉,

  未来若受宏观经济下行与行业政策等因素影响,公司在建及拟建项目未来的销售存在不确

  截至2019年底,公司在建项目共81个,已售待结转商品房面积401.2万平方米,预收

  款项及合同负债余额375.57亿元;主要在售项目的待售面积合计991.81万平方米,是当期

  销售面积的3.82倍,项目储备较为充沛;主要拟建项目22个,规划计容建筑面积合计460.48

  万平方米,较大规模的待结算资源和项目储备为公司业绩提供了较好的保障,但也需关注

  部分商业及办公产品未来可能存在一定的去化压力。截至2019年底,公司除仍处于立项阶

  段之外的在建和拟建项目预计总投资达3,002.33亿元,已完成投资2,171.88亿元(含立项阶

  段的项目),后续至少尚需投入资金约830.45亿元,考虑到权益占比,公司

  截至2019年底,公司在开发项目分布在全国32个城市,从在建及拟建项目的规划计容

  建筑面积来看,建筑面积超过100万平方米的城市分别有北京(122.79万平方米)、成都

  (148.69万平方米)、沈阳(165.53万平方米)、天津(139.71万平方米)、武汉(144.58

  万平方米)和苏州(117.29万平方米);从城市能级来看,一线%,二线%,三线%。总体而言,近年来公司房地产开发业务发展迅速,

  目前在建和拟建项目储备较多,布局分散且主要集中在风险相对较小的一线和二线城市,

  短中期业绩较有保障。但与此同时,登录●首页公司在建和拟建项目后续需投入的资金量较大,未来

  2019年公司土地储备温和扩张,土地储备较为充裕,仍需关注新购置地块未来收益实

  公司继续坚持“3+X”,即环北京、环上海、环深圳的核心城市群为基础的“核心城

  市-中心城市-卫星城市”的区域布局,同时为提高拿地成功率、分散风险和降低资金压力,

  继续鼓励在公开市场上联合拿地。2019年,公司土地储备温和扩张,通过招拍挂方式获取

  武汉市蔡甸区、昆明市西山区和广东江门等地块,通过收购方式获取了天津滨海新区、天

  津中北祥云、苏州相城望亭等地块,新增项目数量22个(具体见附录二),新增土地计容

  建筑面积500万平米,新增土地购置总金额为276.21亿元(占当期全口径销售金额的

  38.86%)。楼面地价方面,近年来公司购置的部分地块区域逐步由核心城市拓展至核心城

  市群的周边城市以及、哈尔滨、江门等二三线城市及市中心周边的远城区,新增土地储备

  楼面均价持续下行,2019年楼面均价下降至5,524元/平方米。

  截至2019年末,公司剩余可开发建筑面积625.09万平方米,按照公司目前的开发节奏,

  现有土地储备可满足未来2-3年的开发需求。2020年公司计划依据城市战略有计划、有节

  奏地继续增加土地储备,并持续跟进深圳城市更新项目的进展,中证鹏元将持续关注未来

  公司的拿地节奏及土地收储策略。总体看,公司土地储备质量较好,主要位于一线及热点

  二线城市,区域布局相对分散,为未来项目销售奠定较好的基础。但公司剩余可开发的区

  域主要集中在西南区域和华中区域(占比分别为23.74%和16.16%),待开发项目逐步向二

  三线城市下沉,若房地产调控政策及市场景气度发生波动,新购置地块项目收益存在一定

  的不确定性,公司未来维持目前利润率水平面临一定的挑战。

  大悦城地产专注于商业地产和综合开发板块,品牌知名度高,商业运营能力领先,旗

  下投资物业资产质量良好,租赁物业经营业绩稳步提升,能够为公司贡献稳定的现金流入,

  公司商业物业的运营主体主要为子公司大悦城地产,旗下商业地产包含“大悦城”城

  市综合体旗舰品牌,“大悦春风里”区域性商业中心,中粮广场、中粮置地广场等持有型

  写字楼品牌,以及北京华尔道夫、亚龙湾瑞吉酒店等高端酒店产品。

  公司大悦城城市综合体以“年轻、时尚、潮流、品位”为品牌精神,定位于18-35岁

  新兴中产阶级客户群体,是集购物、娱乐、休闲、餐饮等功能于一体的大型购物中心,首

  个大悦城购物中心西单大悦城于2007年开业。2017年公司宣布推出“大悦春风里”产品线,

  公司持有及投资的大悦城购物中心主要位于一二线城市的核心地段,拥有较高的投资

  价值。经过多年的运营和培育,近年来大悦城购物中心已在国内商业地产领域形成了差异

  化的竞争优势。截至2019年底,公司持有已开业10个大悦城购物中心及1个祥云小镇项目,

  分别位于北京、上海、天津、沈阳、成都、杭州、烟台、西安等8个城市。此外,公司还

  通过管理输出模式运营天津和平大悦城项目及昆明大悦城项目。目前公司主要在建的大悦

  城系列包括武汉大悦城购物中心、重庆大悦城购物中心、苏州大悦城春风里以及青岛

  JOY·PARK等8个项目,位于北京、武汉、重庆、成都、济南、三亚等城市,拟建的大悦

  城春风里3个及祥云小镇项目1个,位于北京、苏州、青岛等城市。

  租金收取方面,根据租赁客户、租赁位置不同等因素,公司租金收取分为固定租金、

  业绩抽成及以上两种方式综合确定的三类模式。针对大部分客户采用固定租金与业绩抽成

  综合、两者取其高的模式收取租金,结算方面基本以按月结算为主。出租率方面,得益于

  强大的品牌影响力和领先的招商及运营能力,在经过两至三年的培育期后,公司运营的购

  物中心项目出租率均能够达到较高水平,2019年购物中心可出租面积共计85.65万平方米,

  全年平均出租率高达97%,大部分购物中心基本接近于满租状态。2017-2019年,公司持有

  的购物中心分别实现物业租赁收入24.25亿元、27.00亿元和31.78亿元,其中西单大悦城购

  物中心和朝阳大悦城购物中心均位于北京核心商圈的黄金地段,是公司旗下收入贡献度最

  公司购物中心租赁业务经营情况(单位:万平方米、亿元)

  年大悦城地产将上海长风大悦城、西安大悦城相关股权注入大悦城商业并购改造基金,

  截至2019年末,公司持有运营的写字楼项目5家,分别为北京中粮广场、西单大悦城

  写字楼、中粮置地广场、香港中粮大厦及中粮地产集团中心大厦。写字楼可出租面积共计

  21.16万平米,大部分位于一线城市的核心地段。得益于优越的地理位置,北京中粮广场、

  香港中粮大厦和西单大悦城写字楼物业租赁收入稳步增长,近年来出租率保持在较高的水

  平。中粮置地广场位于北京市东城区,项目于2018年8月竣工,2018年及2019年出租率分

  别达到33%和70%。深圳中粮地产集团中心大厦受区域内写字楼供应增加的影响,近年来

  公司可出租物业还包括位于深圳市宝安区的工业厂房,位于北京、深圳和成都等地的

  商铺以及长租公寓和酒店公寓等业态。近年来工业厂房受部分厂房拆迁影响,租赁收入有

  所波动,但出租率均保持在较高水平。公司酒店公寓系位于上海的鹏利辉盛阁,近年来出

  租率较为稳定,物业租赁收入持续增长;长租公寓系位于深圳的“乐邑”系列产品,目前

  公司写字楼、产业地产等物业租赁业务经营情况(单位:万平方米、亿元)

  整体来看,公司旗下商业地产项目地理位置优越、资产质量良好,近年来经营业绩稳

  步提升,具有良好的保值和增值潜力。大悦城地产在香港公开披露的财务数据采用公允价

  需关注的是,2020年初爆发的新冠疫情已对零售、酒店、餐饮、娱

  乐等聚焦个人消费的行业产生可预见性的影响,相关领域的整体需求预计在全年都将有所

  公司在深圳市宝安区拥有的工业地产体量较大,未来随着城市更新项目的实施,项目

  储备有望增加,但城市更新受拆迁进度、城市规划等因素影响,在实施进度、收益实现等

  公司近年积极参与城市更新项目,若能够顺利推进,未来将产生更多的可售及可出租

  物业。除在售的深圳中粮天悦壹号、深圳祥云国际、深圳云景国际、69区创芯公园等城市

  更新项目外,目前公司在深圳市参与的城市更新项目共4个,包括深圳宝安25区城市更新

  项目(简称“25区项目”)、深圳金帝食品厂城市更新项目(简称“福田大悦中心项目”)、

  深圳宝安区长营地块城市更新单元及深圳宝安区全一地块城市更新单元(合称“固戍项

  目”)、深圳宝安区福海街道的大洋工业统筹片区启动区城市更新项目(简称“大洋工业

  公司在深圳宝安区工业地产体量较大,截至2019年底拥有物业建筑面积约131万平方

  米,其中新安片区建筑面积约26万平方米(占地约14万平方米);福永片区(含长营、全

  一项目)建筑面积约106万平方米(占地约72万平方米)。未来随着该等项目的顺利实施,

  在带来商品房销售的同时,也将增加公司可租物业面积,带动租赁收入规模增长;但同时

  我们也关注到,城市更新项目实施主体资格、项目规划等需经政府部门审批,受拆迁进度、

  城市规划等影响,在实施进度、收益实现方式等方面存在一定不确定性。

  一期 A 项目开发建设阶段,并于 2019 年 10 月份开始销售;

  一期 B 项目已完成拆迁谈判,正在进行建筑物拆除;一期 C

  2017 年 9 月规划草案公示、2017 年 12 月取得专项规划批复、

  于 2018 年 4 月取得实施主体确认书;已完成建筑物拆除,

  长营地块于 2018 年 6 月完成城市更新单元计划公告、2019

  年 8 月取得产业规划批复;全一地块于 2019 年 6 月 5 日完

  成城市更新单元计划公告、2019 年 12 月取得产业规划批复

  2017 年 12 月在《2017 年深圳市宝安区城市更新单元第一批

  以下财务分析基于公司提供的经信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)审计并出具

  标准无保留意见的2019年审计报告以及2020年1-3月未经审计财务报表,公司财务报表均

  按照新会计准则编制,评级报告中2018年财务数据均采用2019年审计报告期初数。2019

  年公司新设立25家子公司,非同一控制下合并增加7家子公司,同一控制下合并将大悦城

  公司资产规模保持增长,结构上以拟建、在建、在售房地产项目和购物中心、写字楼

  等投资性房地产为主,资产质量良好,整体资产流动性尚可,但应收关联方往来款规模较

  随着业务持续发展,公司总资产规模保持增长。截至2019年12月31日,公司总资产规

  模达1,831.83亿元,同比增长14.22%;流动资产占总资产比重为73.03%,其中货币资金、

  其他应收款和存货等构成的流动资产是公司资产的重要组成部分。

  得益于商品房销售回款增加,2019年末公司货币资金余额增加至275.98亿元,其中5.62

  亿元为受限资金,主要是项目补偿安置监管资金、借款质押账户资金以及贷款配套办理定

  期存款资金等。公司其他应收款主要是公司与项目合作开发单位的往来款、项目保证金、

  押金,以及子公司与其他股东之间的往来款等。随着合作方往来款的部分收回,2019年末

  其他应收款账面价值下降至244.28亿元,往来对象主要是公司联营、合营企业如北京恒合

  悦兴置业有限公司和佛山市鹏悦置业有限公司等,应收关联方往来款项规模较大

  公司存货由房地产开发业务产生,主要包括在建开发成本、完工开发产品等。随着房

  地产项目开发投入增加,2019年末公司存货账面价值同比增长28.64%至757.68亿元,其中

  开发成本占比为79.72%,未来业务可持续性较好。公司房地产开发项目主要集中在深圳、

  北京等一线城市及南京、成都等热点二线城市,完工开发产品主要包括深圳云景国际、深

  圳祥云国际、69区创芯研发中心、北京京西祥云和北京中粮瑞府等;在建开发成本主要包

  括上海静安大悦城二期北写字楼公寓/商业街、成都中粮武侯瑞府和深圳天玺壹号等。2019

  年公司对天津中北祥云、南京中粮鸿云坊和杭州旭辉中粮朗香郡项目计提存货跌价准备

  1.50亿元,年末存货跌价准备余额3.66亿元。2019年末公司存货中账面价值206.63亿元的

  资产已用于借款抵押,占期末存货账面价值的比重为27.27%。公司其他流动资产主要为预

  缴的增值税、土地增值税和企业所得税等各项税费及委托贷款,2019年末余额47.28亿元。

  公司长期股权投资采用权益法进行核算,2019年末账面价值为113.05亿元,同比增长

  15.02%,主要是增加合作开发项目规模,对合营及联营企业的投资额增加所致;2019年公

  司权益法核算的长期股权投资收益为-9.58亿元,由于项目仍在前期开发中,未达到结算期,

  因此资产收益情况较差。截至2019年末,公司投资性房地产主要是大悦城地产持有的大悦

  城购物中心及写字楼等投资物业,区域分布在北京、天津、上海、沈阳、杭州等一二线城

  市,项目地理位置优越、资产质量良好,近年来经营业绩稳步增长,具有良好的保值和增

  值潜力。公司投资性房地产均按成本模式进行计量,2019年末账面价值283.73亿元,同比

  减少12.64%,主要是计提折旧增加及处置子公司股权所致,其中账面价值149.04亿元用于

  长期借款抵押,抵押资产占比达52.53%。2019年末公司尚有账面价值30.34亿元的投资性

  房地产未办理产权证明,主要是由于杭州大悦城尚未整体竣备。公司固定资产主要为公司

  日常经营所需的房屋建筑物、机器设备、运输设备等,2019年末账面价值为42.24亿元,

  总体来看,随着业务的持续发展,公司资产规模保持增长,资产结构上以在建、拟建、

  在售房地产项目以及购物中心、写字楼等投资性房地产为主,资产质量良好。截至2019

  年末,公司资产中货币资金、存货、投资性房地产、固定资产和无形资产合计账面价值

  402.63亿元资产使用权受限,受限资产占总资产比重为21.98%,公司整体资产流动性尚可。

  得益于结算增长,公司资产运营效率有所提升,在同业中仍处于相对较好的水平

  跟踪期内,公司继续加大商品房销售力度,库存去化速度加快,2019年实现全口径签

  约金额710.82亿元(操盘口径为618.54亿元);同时土地储备和房地产项目开发投入持续

  增加,2019年存货/(预收款项+合同负债)小幅增加至2.02。随着前期销售项目的竣工交

  付,2019年公司结算收入和结算面积分别为282.78亿元和96.59万平方米,商品房结算增加

  带动公司营业收入规模快速增长,2019年存货周转天数为1,220.18天,比上年同期减少

  188.16天;全年总资产周转天数为1,830.34天,同比减少86.93天。

  与收入规模相近的同业上市公司相比,公司存货周转天数处于相对较好的水平。首页●美华2020

  年公司计划继续通过调整价格策略、付款方式和加强整售等方式提高存货周转率。

  公司营业收入保持增长,待结算规模较大,未来短中期业绩仍有一定保障,盈利能力

  随着结算资源增加及持有物业租赁收入的稳步提升,公司2019年营业收入同比大幅增

  长52.41%至337.87亿元。考虑到截至2019年末,公司预收款项和合同负债余额合计为375.57

  亿元,当前在售项目规模较大且多位于国内一线城市和热点二线城市,公司未来地产销售

  收入来源具有保障。毛利率方面,2019年公司综合毛利率同比有所下滑,主要是2018年结

  算的房地产项目多位于深圳、北京等一线城市,因此上期实现的销售毛利率较高。2019

  年公司实现投资收益4.97亿元,同比大幅下滑,主要是权益法核算的联营合营企业投资亏

  损9.58亿所致。由于营业收入规模大幅增长,2019年公司期间费用率同比减少1.12个百分

  点至13.60%。受益于利润规模增长及盈利水平提升,2019年公司利润总额和净利润同比分

  别增长17.90%和3.67%。公司总资产回报率和净资产收益率同比有所下滑,主要是大悦城

  地产并表后总资产大幅增长所致。从收入相近的同业上市公司对比看,公司盈利能力处于

  2020年第一季度,由于达到结算收入条件的商品房资源减少,以及受疫情影响持有物

  业运营收入下滑,公司营业收入同比下降35.16%,净利润同比减少74.26%。目前公司已有

  序复工,拟通过加强成本控制、申请政府各项补贴、开展产品创新等方式提升业绩,未来

  公司经营活动现金流有所波动,在建及拟建房产项目所需资金规模大,未来仍有一定

  随着商品房销售回款增加以及商业物业经营业绩的稳步提升,2019年公司销售商品、

  提供劳务收到的现金同比增长34.67%至386.84亿元,使得当年经营活动现金流入明显上

  升。公司积极拿地并加快开发,新增土地储备及工程建设投入持续增加,但当期支付联合、

  合营公司款项及集团外部单位往来款项有所减少。综合影响下,2019年公司经营活动净现

  金流增加至40.65亿元,整体表现较好。2020年第一季度,受新冠肺炎疫情影响,公司商

  品房销售回款减少、商户租金延迟缴纳,销售商品、提供劳务收到的现金同比大幅减少,

  2019年公司投资活动产生的现金流净额为-21.69亿元,净流出规模较上年大幅减少,

  主要是收回对合作企业股东及参股企业借出的款项及利息,同时商业地产项目投资较上年

  减少所致。跟踪期内公司加大筹资力度,通过非公开发行股票、金融借款以及关联方资金

  拆借等多种方式融资,2019年筹资活动现金流入432.53亿元;同期公司偿还较大规模的有

  息债务并支付利息,筹资活动现金流净额为60.93亿元。考虑到截至2019年末公司除仍处

  于立项阶段之外的在建和拟建项目至少需投入资金830.45亿元及到期债务的偿付,未来公

  公司资本结构持续优化,但整体负债经营程度仍较高,有息债务规模增长迅速,面临

  随着土地收储和房地产开发项目的推进,公司资金需求加大,负债水平较上年进一步

  上升,2019年末公司负债总额同比增长12.81%至1,406.42亿元。得益于非公开发行股票及

  留存利润积累,2019年末公司股东权益为425.41亿元(其中归属于母公司的股东权益占比

  个百分点,所有者权益对总债务的保障程度有所回升,公司资本结构得到优化。

  公司应付账款主要系应付工程款、土地款及保证金、销售佣金等,截至2019年末为

  109.51亿元。公司预收款项和合同负债主要为商品房预售房款,2019年末预收款项和合同

  负债余额合计为375.57亿元。公司其他应付款主要是与相关单位往来款、保证金及押金、

  股权收购款等,2019年末账面余额127.73亿元。

  截至2019年末,公司有息债务合计为691.41亿元,同比增加8.38%,主要包括短期借

  款31.96亿元、长期借款545.10亿元(其中一年内到期部分91.32亿元)、应付债券99.72亿

  元(其中一年内到期部分29.97亿元)以及一年内到期的长期应付款14.25亿元。2019年末

  公司短期借款均为信用借款,长期借款主要为保证或抵押借款(抵押物为公司存货、投资

  性房地产、固定资产以及子公司股权等)。公司应付债券包括将于2020年8月到期的“15

  中粮01”;子公司大悦城地产发行的“17大悦城MTN001BC”,将于2020年9月到期;以

  及子公司中粮置业投资有限公司发行的2016年公司债券和2019年公司债券,公司本部发行

  的2018年中期票据,该等债券到期日均在2021年以后。公司长期应付款系2018年7月成立

  的华夏资本-中粮购房尾款1号资产支持专项计划,其中优先级资产支持证券发行规模14.25

  亿元,由公司认购的次级资产支持证券发行规模0.75亿元,预计于2020年8月12日到期。

  2019年公司平均融资成本为5.22%,较上年减少0.98个百分点,整体融资成本较低。2020

  年3月末,公司有息债务增加至791.37亿元,未来随着有息债务的到期偿还,长短期均面

  偿债能力指标方面,2019年末公司资产负债率和剔除预收款项及合同负债的资产负债

  率分别为76.78%和70.79%,较上年略有下降;得益于非公开发行股份,公司净负债率下降

  至97.65%,资本结构有所优化;2020年3月末,随着有息债务增加,公司净负债率上升至

  105.97%,整体负债经营程度仍较高。短期偿债指标方面,2019年公司流动比率、速动比

  率分别为1.58和0.68,与上年相差不大;由于商品房销售回款增加,货币资金对短期有息

  债务的覆盖程度提升至1.64倍。随着利润规模增加,2019年公司EBITDA较上年有所提升,

  但迅速增加的有息债务规模引致利息支出增加,公司EBITDA利息保障倍数小幅下降至

  2.34,现金生成能力对利息支出的保障程度略有减弱。此外,2020年第一季度公司经营活

  动现金流呈净流出,对债务保障程度不足,后续债务偿还和项目开发建设投入使得公司融

  资需求增加,未来面临一定的债务偿还压力。截至2019年底,公司尚未使用的银行授信额

  度506.09亿元,授信额度较为充足;另外作为A股上市公司,公司直接融资渠道通畅,且

  控股股东中粮集团在融资方面给予公司的支持力度较大。整体来看,公司具备较好的财务

  根据公司提供的企业信用报告,从2017年1月1日至报告查询日(2020年4月28日),

  公司本部不存在未结清不良类信贷记录,已结清信贷信息无不良类账户,

  截至2019年末,公司对外担保余额合计32.94亿元,占同期末净资产的比例为7.74%,

  主要原因为近年来合作开发项目增加,增加对参股及合作开发公司的担保所致。需注意的

  是,国内房地产开发市场发展势头放缓,行业面临较大的下行压力,公司对关联房企的担

  保规模较大,若被担保方受行业环境影响经营不佳,则公司存在一定的代偿风险。

  注:本表中统计的对外担保不报告公司向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保。

  2019年公司完成对大悦城地产的重大资产重组后,成为中粮集团旗下以商业地产、住

  宅地产和产业地产为核心板块,涵盖酒店、写字楼、长租公寓等多业态的综合地产开发平

  台。大悦城地产所开发、管理经营的大悦城品牌城市综合体在中国商业地产领域处于领先

  地位,其投资持有的购物中心、写字楼等物业主要位于一线城市黄金地段,具有良好的增

  值潜力,随着可出租面积的增加及租金水平的提升,投资物业租赁收入可为公司贡献稳定

  的现金流入。2019年公司签约销售金额持续提升,房地产开发项目主要布局在北京和深圳

  等一线城市以及热点二线城市,区域布局情况较好,且项目储备充足,待结算资源规模较

  大,为公司未来业务提供保障。公司在深圳市宝安区拥有的工业地产体量较大,未来随着

  城市更新项目的顺利实施,将为公司增加低成本的优质项目储备,带动商品房销售收入和

  租赁收入规模增长。公司控股股东中粮集团是大型央企,近年在获取项目资源与资金方面

  但中证鹏元也关注到,2020年初爆发的新冠肺炎疫情对零售、酒店、餐饮、娱乐等聚

  焦个人消费的行业产生负面影响,公司商业地产项目存在一定的运营压力;公司在建与拟

  建项目尚需投入资金量较大,后续面临一定的开发资金压力;有息债务规模较大,面临一

  定的偿债压力,以及对外担保面临一定的代偿风险等风险因素。

  基于以上情况,中证鹏元维持公司主体长期信用等级为AAA,维持本期债券信用等级

  附录二 公司新增土地储备情况(单位:万平方米、亿元)

  360/{营业成本/ [(期初存货+期末存货)/2] }

  360/{营业收入/[(本年流动资产合计+上年流动资产合计)/2]}

  360/{营业收入/[(本年资产总额+上年资产总额)/2]}

  (管理费用+销售费用+财务费用)/营业收入×100%

  净利润/((本年所有者权益+上年所有者权益)/2)×100%

  (利润总额+计入财务费用的利息支出)/((本年资产总额+上年资产总额)

  利润总额+计入财务费用的利息支出+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销

  EBITDA/(计入财务费用的利息支出+资本化利息支出)

  短期借款+ 1 年内到期的非流动负债+长期借款+应付债券+长期应付款

  (负债总额-预收款项-合同负债)/(资产总额-预收款项-

  偿还债务的能力很强,受不利经济环境的影响不大,违约风险很低。

  偿还债务能力较强,较易受不利经济环境的影响,违约风险较低。

  偿还债务能力一般,受不利经济环境影响较大,违约风险一般。

  偿还债务能力较弱,受不利经济环境影响很大,违约风险较高。

  偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境,违约风险很高。

  偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境,违约风险极高。

  在破产或重组时可获得保护较小,基本不能保证偿还债务。


相关推荐
  • 防车道划线立标你的小区完成了么?
  • 中星虹漕公寓
  • 徐汇区打通“生命通道”集中攻坚行动持续推进
  • 经济学家不建议上班族炒股网友:知道了马上辞职
  • 新丝路阅读:2021年08月11日
  • 马上评︱“不建议上班族炒股”的经济学家是真为你好
  • 监管部门联手整顿违规涉币企业 多家网站疑似售卖该企业平台源码
  • 布鲁门贺夫(BH)FS1音箱+爱因斯坦(EINSTEIN)交流试听会
  • 第八屆亞微節現場人數壓縮多平台可看直播
  • 家用娱乐休闲 富士通BH531现仅售5780元
  • 脚注信息
    版权所有 Copyright(C)2009-2020 凤凰城娱乐有限责任公司 txt地图 HTML地图 xml地图
    友情链接:杏鑫注册 | 恒达注册 | 嬴咖2注册 | 摩登3注册 | 高德注册 | V信注册 | 大聚合注册 | 亚辰注册 | 天悦注册 | 一彩2注册