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提出“对主城六区以及江宁、浦口商品居
作者:admin    发布于:2020-03-03 12:41    文字:【】【】【
摘要:天悦招商 南京楼市资深媒体人李子墨感慨,11月15日注定载入史册,南京河西10家楼盘登记现场,数万有钱人,冻结几百亿巨资,来买3200套房,堪称南京历史上最大一波财富盛宴。 近几...

  天悦招商南京楼市资深媒体人李子墨感慨,“11月15日注定载入史册,南京河西10家楼盘登记现场,数万有钱人,冻结几百亿巨资,来买3200套房,堪称南京历史上最大一波财富盛宴”。

  近几日,“南京抢房”的新闻再次霸占各大媒体版面,真的是因为调控不断升级的背景下,南京楼市依然火爆异常?

  事实上,存不够200万,你连通宵排队的资格都没有... ...

提出“对主城六区以及江宁、浦口商品居处项目天悦娱乐

  11月13日,10家南京市河西区的新楼盘领到了销售许可证,河西楼市此次有近3200套房源上市。10个楼盘的均价,除保利天悦和金隅紫京府在每平方米4.5万元外,其余均为每平方米3.5万元。10家楼盘统一登记时间为11月15日-11月16日,开盘时间为11月18日和11月19日。时间统一、开盘条件严格。

  10处楼盘均要求先验资后登记,验资金额最低为180万,最高接近430万。而其后一旦发现购房者在银行的存款被抽走,摇号资格也会被随即取消,因此参与验资的都必须实打实是购房人的钱。

  根据各楼盘的销售方案,购房者在登记时需携带本人身份证件、购房证明、银行本票或存单等材料。

  在验资登记后,审核通过的购房者才能进入摇号环节,是否中签就要取决于购房者的运气了。10处楼盘均明确规定首付八成,有项目甚至要求认购当天付首付,最宽松的也需要在7天内付首付。根据估算,最高首付金额将超过840万元,而大部分在230万元到600万元之间。

  即使在如此严格的登记条件之下,购房者的热情也丝毫未减。不少购房者14日就来到登记现场“占座”,不少楼盘前更是有人“打地铺”彻夜排队,据报道,参与登记排队的购房者近1.46万人,中签率低至8.2%左右。

  根据南京现有的购房政策,一张购房证明可在多家楼盘进行登记。理论上只要有足够的资金,就能够登记所有楼盘,天悦娱乐因此不排除很多人重复登记的情况。

  但是这仍然与早市买菜的排队不同,此次动辄上千万的验资金额,就决定了这只能是一场“有钱人”才能参与的游戏。

  供需失衡很买房难的主要原因。南京多个区已经久无新的楼盘在售,零星有楼盘开盘,也是僧多粥少,一开盘就售罄。此次一万多人争抢3200套房子,中签率低至8.2%,但自从南京实行限价以及摇号买房的政策以来,中签率一直久居低位。

  早在今年7月,南京溧水中山首府开盘,3213人抢266套房源,中签率也仅为8.3%。

  一边是开盘的房子少,购房者揣着钱买不到房;一边却是开发商捂着楼盘不卖房,千方百计推迟开盘计划。购房者没房买,开发商不卖房,这种情况下,不论刚需置业还是改善置业,都只能空揣一颗买房的心。

  在南京这样的二线城市买不到房,原因还是要从政府的限价措施说起。

  2016年4月末,南京市发改委发布了关于《中共南京市委南京市人民政府关于推进供给侧结构性改革的意见》的政策解读,提出“对主城六区以及江宁、浦口商品住宅项目,按照价格区间分类指导,申报均价每平方米2万元以下的,年化涨幅不宜高于12%;每平方米2万~3万元的,年化涨幅不宜高于10%;每平方米3万元以上的,年化涨幅不宜高于8%。”

  “捂盘惜售”的现象在河西地区很普遍。很多开发商都想等政府取消“限价令”之后把房价卖得更高些,这也在客观上造成河西新房稀缺、供应量放缓,反而营造出了一房难求的紧张局面。

  “限购、限贷、限价、限售”背景下,2017年1-6月南京商品住宅累计供应316万平方米、同比下降39%;累计成交331万平方米、同比下降60.9%;成交均价24206元/平方米,同比增长27.6%,较2016下半年仅增长5%。从库存而言,南京住宅房源在减少,库存量持续稳定在2.2-2.3万套。

  从数字上看,南京市新房售价上涨的局面的确被遏制住了。

  根据新房限价政策,河西中部楼盘限价45000元/平方米,南部楼盘限价35000元/平方米。此次开盘的10个楼盘均价,除保利天悦和金隅紫京府在每平方米4.5万元外,其余均为每平方米3.5万元左右。

  但由于市场供求失衡,加上刚需需求显著,南京的二手房价格反而一路上扬。鼓楼区的一些学区房,甚至冲刺到10万的均价。

  相比之下,新楼盘的售价普遍低于周边市场价格,根据房屋平台信息,距离河西南部某项目约200米远的另一小区,二手房均价为50349元/平方米,比该新房均价高出了1.5万元;位于江心洲项目的一期二手房均价为46057元/平方米,比三期的新房均价高出约1万元。一二手房出现了价格倒挂现象,这对与购房者来说,抢到新房就是赚到了。

  一方面新房供应量减少,另一方面二手房价格居高不下,因此新楼盘一旦开售就会被哄抢一光,即使严格限制购房条件和首付比例,人们的抢房热情都不会减退。毕竟新房子的确便宜,真金白银的机会谁也不想错过,顶着寒风排两天队又算得了什么。

  2016年是南京房价逆天的一年,涨幅超过了此前几年的总和。根据365网站9月份发布的“南京房产增值报告”,过去3年时间里,南京8大板块的新房价格普涨10000元/㎡左右。从南京新房房价在2014年到2017年的变化来看,2014-2015年这段时间内,房价还较为稳定,2016年初房价开始上涨,短短半年间南京楼市飞涨,不少地段从均价1万涨到3万多。截至去年年底,南京的房价已经连续上涨21个月,以南京的收入水平来看,南京楼市已经过热。

  因此在去年10月份南京重启限购政策,今年上半年又陆续出台了公证摇号、限卖等政策。从数据来看,2017年以来房价和交易数量都较为稳定。

  但真正的问题是,对于刚需用户和改善房购买者来说,限价背景下的房子真的更便宜、更好买了吗?

  事实上,刚需户和改善户似乎并没有如愿迎来购房的“美好时光“:很多刚需户参加数十甚至上百次的摇号,却依然一无所获;改善户也换不了房。

  有业内人士指出,天悦娱乐虽然南京楼市的“限价令”表面上扼制住了房价疯狂上涨的势头,但大多数刚需和改善需求购房者并不能如愿抢到新房,获得实惠和福利,新房和二手房价格的严重倒挂反而成了部分人追逐暴利的渠道。

  经济学者马光远认为,限价不仅仅违背的是价格规律,其危害是全方位的:

  “限高价楼盘,不过是为了让温度计的数字好看,而不是为了让温度真的降下来。限价政策为什么是错误的?因为限价与“房子是用来住的”政策并没有必然联系。”

  以这次南京开盘的楼盘为例,验资金额在180万到430万不等,如果想要在不同的楼盘多占几个位置,至少得在银行存个千八百万。即使走运摇号摇中了,也是要在短时间内交出首付。以均价3.5万、80%的首付比例来算,一套100平米的房子至少需要280万的首付。

  这样的购房门槛已经将很多工薪族拒之门外,所以那些搬来小马扎,不食不寝在大马路上彻夜排队的其实是真正的“有钱人”。

  限价的确使得房子便宜了,但是这个优惠并没有落在没有房的普通人身上。对高端楼盘进行限价,本质上不是让没钱人买房,而是让有钱人买便宜房。真正应该限价的不是高端楼盘,而是普通人买的中低端楼盘。

  线%的人都会被淘汰的游戏,为何所有人还是相信自己会是那个幸运的人,而乐此不疲地参与其中?

  资本市场上,有一个“抢椅子”的游戏,投资者争先恐后地加入其中,所有玩家都相信在音乐停止之前,自己会幸运地抢到最后一把椅子。那些身家千万,已经跻身这个城市收入上层的富人们大概也是这么想的吧!

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  (参考资料来源:中国经济周刊、上海证券报、扬子晚报、21世纪经济报道、CEO红刊、网易房产南京、光远看经济、南京新房线等)


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